マンションの開放廊下・外階段の防水
出典の確認日：2026年11月2日
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、「開放廊下・階段等床防水」をバルコニー床防水と並ぶ修繕工事項目とし、修繕周期の例を12〜15年としています。国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年改正）は、廊下・階段を共用部分とし（別表第2）、共用部分の管理は管理組合がその責任と負担において行うとしています（第21条）。気になる劣化を見つけた場合は、まず管理組合や管理会社に連絡してください。
修繕周期の例は12〜15年です
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）では、床防水を次のように示しています。
| 修繕工事項目 | 対象部位 | 工事区分 | 修繕周期の例 | 工事内容の例 |
|---|---|---|---|---|
| 開放廊下・階段等床防水 | 開放廊下・階段の床（側溝、幅木を含む） | 修繕 | 12〜15年 | 高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水 |
| バルコニー床防水 | バルコニーの床（側溝、幅木を含む） | 修繕 | 12〜15年 | 高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水 |
同ガイドラインは、開放廊下・階段、バルコニーの手すりの鉄部塗装や、軒天（上げ裏）の塗装も別の修繕工事項目として挙げています。床防水と同じ時期に足場や養生をまとめて行うかどうかは、長期修繕計画の内容によって異なります。
開放廊下を用途に挙げている防水材
日新工業は、建築防水の製品を「オフィスビルや共同住宅などのコンクリート造の建築物の屋上や、バルコニー・開放廊下に使用される防水材」と紹介しています。メーカー公式ページで開放廊下が用途として明記されている製品は次のとおりです（2026年11月2日確認）。
| メーカー・製品 | 区分 | 公式の記載（主な用途・施工部位） |
|---|---|---|
| 日本特殊塗料 プルーフロンエコHG | ウレタン塗膜防水材（高伸長形 平場用） | 屋上防水、開放廊下、ベランダ、側溝、ひさしなど |
| 保土谷建材 凄極膜 | ウレタン塗膜防水材 | 屋上／ルーフバルコニー／ベランダ／開放廊下・階段・側溝・巾木 など |
| 日本特殊塗料 タフシール#50 | 速硬化型弾性FRP防水材 | ベランダ、バルコニー、ルーフバルコニー、陸屋根、ひさし、開放廊下 など |
| ロンシール工業 ロンマットME | 開放廊下・バルコニー用防滑性ビニル床材 | マンション開放廊下・バルコニーに適した防滑性床材 |
ウレタン塗膜防水の工法の違いはウレタン防水のページで扱っています。
防滑性ビニル床材は、屋根の有無で推奨品が分かれます
ロンシール工業は、ロンマットMEを「マンション開放廊下・バルコニーに適した防滑性床材」と紹介し、濡れた場合でも独特のエンボス形状によって滑りにくさを保つこと、歩行音などの不快な音の発生を抑えることを特長に挙げています。同社は推奨適用箇所を次のように分けています。
| 用途 | 適用箇所（公式の記載） | 推奨適用床材の数 |
|---|---|---|
| 半屋外の開放廊下・エントランス用 | 集合住宅の屋根のある開放廊下・階段・エントランスホールなど | 8種類 |
| バルコニー用 | 集合住宅の屋根のあるバルコニー・ベランダなど | 8種類 |
| ルーフバルコニー用 | 集合住宅等のルーフバルコニー | 8種類 |
| 屋外用 | 集合住宅等の屋上、屋根のない開放廊下・渡り廊下 | 4種類（ジャスパー、カステル、パセラット、ツイルⅡ） |
住んでいる方ができること
- 開放廊下の床のひび割れ、床材の剥がれ・浮き、雨の後に水がたまる場所を見つけたら、管理組合または管理会社に連絡する
- 開放廊下の側溝や排水口に落ち葉や土がたまっている場合も、管理組合または管理会社に伝える
- 長期修繕計画の床防水の予定時期を、総会資料などで確認する
ご自身の住戸のバルコニーの防水の負担についてはマンションのベランダ防水の負担、排水口の掃除の目安はベランダの排水口（ドレン）の詰まりで解説しています。
よくある質問
Q開放廊下の防水工事は、住民が個別に業者へ依頼できますか？
国土交通省のマンション標準管理規約では、廊下・階段は共用部分で、共用部分の管理は管理組合がその責任と負担において行うとしています。劣化に気付いた場合は、ご自身で業者に依頼する前に管理組合または管理会社に連絡してください。
Q開放廊下の床防水の修繕周期は何年ですか？
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、開放廊下・階段等床防水の修繕周期の例を12〜15年、工事内容の例を「高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水」としています。立地条件などによって異なるおおよその目安です。
Q開放廊下の床に貼られているシートは何ですか？
防水層の上に貼る防滑性ビニル床材であることがあります。たとえばロンシール工業のロンマットMEは、マンション開放廊下・バルコニーに適した防滑性床材として、屋根のある開放廊下・階段向けと、屋根のない開放廊下向けで推奨品を分けています。
Q開放廊下の防水工事の費用はいくらですか？
各メーカーの公式ページには工事費の記載がありません。マンションの場合は、長期修繕計画に記載された概算費用と、管理組合が取得する見積もりで確認します。
出典
以下の資料は、2026年11月2日に公式サイトで内容を確認しています。制度や窓口の情報は変更される場合があるため、ご利用前に各公式サイトで最新の情報をご確認ください。